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购房者沉睡房地产企业遭遇销售困境旦

2019-01-13 01:16:11来源:励志吧0次阅读

  购房者“沉睡”房地产企业遭遇销售困境

  本报荆宝洁北京报道

  节日似乎并没有“唤醒”观望中的购房者。橱柜门覆膜机/p>

  五一小长假期间开盘的大兴黄村镇的仰山嘉园,售楼处门可罗雀。这正是当下绝大多数开发商的共同遭遇:“卖房真的很难。”

  亦有例外,低价开盘的中海深圳项目和碧桂园清远别墅项目遭遇了疯抢。但在阳光100常务副总裁范小冲看来,这仅仅是个别现象,大势不好,市场仍在缓慢回升中。

  低迷的市场影响了开发商的信心。国家统计局山西调查总队5月3日发布消息称,一季度,山西房地产企业景气指数和企业家信心指数实现双降,两大景气指数位列八大行业之末。

  销售低迷

  根据北京房地产交易管理数据显示,4月30日和5月1日两天,北京期房住宅共成交8十字绣万能打印机67套,相比去年同期的1604套下滑近一半。而在上海、深圳召开的房展会上,尽管人流量与3月相比有了一定的回升,但是购房者的观望情绪依然较为浓厚。

  “只是局部地区,个别项目的价格调整。”思源经纪董事总裁陶红兵如是向本报形容市场的变化。他认为,行政手段冷冻了市场,促使了销量的下滑。

  去年销售过千亿的万科,近披露的销售数据或更能阐述这一态势。万科5月3日晚间披露,4月份,公司实现销售面积67.8万平方米,销售金额79亿元,同比分别增长7.1%防爆蓄电池和1.3%。今年1至4月,累计实现销售面积371.6万平方米,销售金额434.1亿元。从单月销售面积和金额的同比增速来看,万科今年1至4月的数据呈现逐步下降的趋势,4月份的同比增速下降到个位数。

  据誉翔安地产合伙人赵敬川观察,市场上热销的大多是刚性需求购买的项目,并且开发商一次性将价格调整到位。如此前“日光”的中铁置业在北京房山开发的双限房项目。而该区域此前的“日光”盘——万科长阳半岛项目,近开盘的两期,因为加入了改善性需求的大户型,销售速度也在放缓。

  存货积压调控跟进

  在国家统计局的调查中,很多房地产企业表示,当前房产业面临的主要问题,一是由于各地“限购令”的出台,购房者预计政府将出台房价调控,消费意向不足;二是金融机构对房地产企业紧缩银根,企业融资更加困难;三是房贷控制力度加大,对房产销售形成影响。

  但大多数企业并没有采取“以价换量”的策略。“开发商很纠结。”北京四季房展研究院副院长郑向东对本报说。一些老项目试图降价,换来的却是业主闹事,给后期营销蒙上了阴影。

  郑向东和许多参展的开发商交流的结果,与国家统计局调查所反应的情况相似。开发商对降价是否能促进销售普遍持疑问态度。并不是所有的项目都在刚性需求购买力支付范围内,而受限购政策的影响,很多购房者缺的不是购房资金,而是购房资格。楼市在僵持中。高端项目的情形更加严重,政府为了控制房价平均数据,部分高端项目甚至拿不到销售证。“政府的意愿是希望价格下降,但开发商宁愿再等等看。”郑向东说。2009年楼市的大扭转和2010年的销售业绩,让一些企业有观望的实力,但郑认为,这样的情况不会持续太久。

  但开发商的生存环境越来越严峻。

  开发贷呈现收缩趋势。4月28日,央行发布“2011年一季度金融机构贷款投向统计报告”,在贷款投向上,房地产行业贷款增速回落减缓,一季度金融机构房地产贷款新增5095亿元,同比少增3338亿元。不仅如此,新增的保障房建设吸收了大部分的银行贷款。穆迪助理副总裁、分析师曾启贤预测内地银行的信贷紧缩状况会持续12个月到18个月。

  不少企业再度赴海外高息举债,在融资成本逐渐上升的背景下,减慢周转速度带来的结果是,支付更多的利息。同时,房子卖不出去的后果是大量存货的积压。

  统计数据显示,截至3月底

购房者沉睡房地产企业遭遇销售困境旦

,上市公司账面存货金额已经高达3.53万亿元,超过金融危机前的水平,并创出历史新高。其中,有色金属、房地产、能源类企业库存数量多。目前两市136家地产上市公司截至2011年一季度的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增幅超过40%;与2010年报显示的合计数据相比,环比也增长了9.07歌一曲%。一旦大宗商品价格或通胀水平下降,这部分库存将面临跌价的风险,进而对上市公司业绩产生负面影响。

  绝大多数开发商仍旧选择了“扛”,但不断出台的政策,让开发商变得更加煎熬。

  范小冲认为,一房一价和反暴利政策,给开发商带来很大的挑战。有时开发商也难以准确地“捕捉”市场,经常会在开盘初期采取低定价,再视销售情况涨价。但“一房一价”要求一次性公开所有的房源价格,不仅开盘前遭遇“暴利”审查,开盘后也不能再涨价。这意味着开发商无法限度地占取“消费者剩余”。本应该作为令市场透明、信息公开的手段亦,终却演变为调控的工具之一。让开发商不寒而栗的是,调控几乎渗透到生产、销售每一个环节。

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