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土地开发退出机制需完善

2018-10-13 10:57:18

在郑州高新区成功搅局后,7月13日,K2又来到管城区,“抢走”一块鑫苑参与开发的城改地。

如果宝能系搅局动的是万科的平衡,那么,K2地产搅局,则动的是整个郑州城中村改造的平衡:对于净地稀缺的郑州市场而言,“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式将面临进一步完善。

变局

外来者开始搅局

7月7日,郑政出2016[72]号地开拍,高新区翠竹街附近约122亩城镇住宅用地挂牌起始价为5.2亿元。按照合村并城土地开发潜规则,该地块应由已确认的一家本土房企开发,而且毫无悬念。

然而,一家名为K2的国内百强房企突然杀出。在竞拍过程中,不管你加价多少,K2都会秒速加价200万元,到了第40轮,K2直接加价1亿元,将地价涨到71671万元。

终经过100轮竞价,涿州京汇房地产开发有限公司以9.35亿元竞得,比挂牌起始价高出4亿多元。其相邻的一宗约39亩且同为合村并城的城镇 住宅地块,虽未被夺走,但也让得主多掏了1.87亿元。据了解,“搅局者”K2成立于2013年4月8日,注册资本1000万元人民币,起于河北,主要股 东为北京华美乔戈里实业,又名“K2地产”。

这是郑州土地招拍挂历史上首次真正遇到的突发状况,也意味着郑州合村并城和城中村改造“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”模式,遭遇到前所未有的挑战。

不仅如此,就在K2地产正式亮相郑州前几天,万科天伦在竞拍北四环惠济区东赵村地块时,也因有人竞争而多花了2400万元。就连国企河南国控在金水区杨槐村地块竞拍上,也在竞争拼杀中多掏了9200万元。

虽然K2地产北京总部并未明确就河南商报记者提出的问题进行答复,但是,郑州业界开发商就认准了它在“虎口夺食”。

分析

城改地块开发特别难

K2地产瞄准城改地块是有理由的。郑州净地太少,于是,不断释放出来的城改地块与合村并城地块就成了香饽饽,惹得很多房企艳羡却又无能为力。但是,这些地块的开发还涉及拆迁安置、回迁房建设、过渡费发放、土地整理等多个繁杂的环节。

据业界传言,K2地产背后有雄厚的财力支持,并非单纯的拿地,也并非为了“搅局”,其在国内其他热点城市拿到过地王项目。但所摘地块如何开发?有何资金做支撑?对此,K2地产北京总部并未向河南商报记者作出明确答复。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,城改模式就是吸储开发商的模式,拆迁、安置、安家补偿等很多都由开发商垫付。城中村改造项目都具有投 入大、风险高、周期长的显著特征,没有足够强的资金实力和成熟的城中村开发经验,很容易陷入泥淖而不能自拔。这对购房者也是不公平的。

有圈内人士向记者介绍道,姚寨的一个项目就曾经占用了开发企业大量的资金,企业连续几年都缓不过劲来。也有企业拆迁之后一算账,怎么算都不挣钱的情况存在。

K2地产的进入让前期已有巨大投入的开发商心存忧虑,因为能否终拍得自己花大力拆迁的土地,还充满变数。如果抢食现象长期被默许,那么,很可能会引发一系列抢地大战,地价成本不断攀升,改造难度也会加大。

一切都变得不确定了。

建议

不宜过度解读“K2搅局”

“对于K2抢地的现象,郑州当地房企自然会认为其是一个搅局者。这使得此类城改项目后续的拿地规则开始被变更。而且从实际情况看,会激起很多房企的反感,因为此类竞争往往使得后续土地开发的成本加大。另外也使得原有的政商关系被打乱。”严跃进说。

“K2并不可怕,让郑州市房地产市场土地供应真正回归市场,这是郑州土地市场渐趋成熟的标志性信号。”房地产实战专家、河南企划有限公司董事长上官同君这样认为。

据河南商报记者观察,近期,有一种恐慌情绪在蔓延,开发商因城改地归属的不确定而忧虑,老百姓因楼盘普遍宣传涨价而担心。K2的出现,或许导致郑州城中村改造市场再起波澜,房价“温和上涨”的节奏或许将被打乱。

面对市场的恐慌氛围,上官同君提醒道,不要过分去解读K2搅局,郑州不会忘记本土房企为城中村改造前期付出的心血代价。他打了个比方:被驯化的老虎习惯了被喂养,市场野性渐失,真正野性十足的老虎来了,被驯化的老虎去找虎妈哭诉食物被抢,这会成为笑柄。

推进

土地开发退出机制需完善

土地招拍挂,是目前全国房地产市场土地交易环节通用的方式。但这并不是说,开发商与政府约定开发事宜之后,就可以高枕无忧了。郑州一位房企内部人士透露,合同上政府从不承诺二级开发地直供问题。一般情况下,土地仍需要通过招拍挂的流程,来成为开发商竞拍的标的。

K2地产的成功竞拍,就使得这个拍地流程重新拿到台面上来审视。万一在招拍挂过程中,有人“故意”哄抬地价,甚至“巧取豪夺”,那也只能根据终拍卖的结果进行公示。

河南商报记者从多种渠道获悉,近日,有个别房企紧急奔赴北京,劝说K2地产,同时,郑州市有关部门及行业组织也召开闭门会议,商讨应对措施及一级土地开发的退出机制等问题。

7月13日,位于郑州管城区南十里铺的两宗城中村改造地块,均为城镇住宅用地,一块由参与改造的鑫苑摘得,另一块则由北京葡萄沟房地产开发有限公司摘得,也就是前段时间热传的K2地产旗下的子公司。

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